近日有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。这一消息让“空转”了6年之久的物业税再度成为各界关注的热点话题。不过，随后又有“权威人士”出来否认今年开征物业税。看来，今年开征物业税的消息仍旧只是个传说。不过也有专家表示，尽管住宅物业税因诸多技术问题还不具备征税条件，但是“今年有可能先针对商业地产”。
“空转”到“实转”
物业税仍无时间表
据了解，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多。而所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的10余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。不少人士据此认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。
不过，随后有媒体采访“接近决策层的人士”表示，“中央已明确表态，短期内不会推出物业税”。如此，更让物业税一事变得更加扑朔迷离。而中央财经大学税务学院教授刘桓表示：“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”另有消息表示，目前北京等地已经做好了物业税“实转”的方案，而深圳也已将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009~2011年)实施方案工作安排表》。
商业先实施 影响不太大
财政部税政司副司长王晓华上月表示，经过6年多的模拟评税试点，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，物业税改革的思路是“总体设计、分步实施”。刘桓表示，政府开征物业税的设想是第一步对商业地产征收物业税；第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
据了解，目前商用物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2%，依租金收入计征的税率为12%；土地增值税则采用四级累进税率，最高为60%。业内人士介绍，商用物业主要税种变更为物业税后，征收总额不会有太大变化。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。
广州某开发商表示，物业税仅在商业地产实施，对楼市总体的影响比较小，因为目前商业地产和住宅地产基本上是两个体系，相互影响较小。但在商业地产内部可能对开发商的经营模式产生一些影响。目前开发商开发的商业物业一般分为自己持有型和出售型。如果开发商持有的话，物业税其实跟以往的税差别不大，影响也不大。如果出售，买家或因为物业税的存在而减少或者放弃购买，这便可能会给开发商带来产品积压情况，或者被迫转为自己持有。
住宅怎么收 还是未知数
尽管物业税有望先从商用物业开始，但毕竟过渡到住宅物业是大势所趋。关键是，在住宅方面物业税到底怎么收，还是个未知的问题。据了解，在物业税“空转”试点期间，物业税的征收方案是将原有的土地使用税、房产税两项合并征收。其中土地使用税按面积征收。房产税则有两种模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。
“虽然物业税在技术上已经没有问题，但是中国的现实决定了具体操作会有很多细节问题”。中原地产有关人士表示，“例如现在有普通商品房，还有保障房以及房改房、公房、拆迁房等，这些房如何区别征税都是一个问题”。此外，房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，解决这些问题很可能耗费较长时间。据悉，此前有关部门提出了“新房新办法、老房老办法”的解决方案，购房者已经一次性支付了地价和相关税费的问题，在其土地使用权期限内采用差别税率的方式。
住宅征收物业税虽无定论，但是饱受高楼价之苦的普通大众却将物业税当作抑制楼价的“济世良药”，事实真会如此？不少人士认为，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机需求，从而抑制房价上涨。
不过，一位业内人士表示，物业税的功能是保证财政收入而不是调控楼价。而且在国外，物业税大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。“物业税可能会压制投机需求，但是影响楼价的根本因素还是供求关系”，广州某开发商则表示，“不要把降价希望寄托在物业税上”。
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看看其他地区是如何征收物业税的
新加坡：物业税是对所有房产征收的税种，包括政府福利房。自住房物业税率是4%，其他类型房物业税率是10%。
韩国：2007年，韩国财产税和综合土地税达房产总值的30%。如果出售第二套房产，各项税率加起来为房产总值的50%，第三套房产为60%。
中国台湾：按物业税征收标准，144平方米以上的房源，每年收取税费约为房屋总价的0.8%~1.5%。
中国香港：物业税每年征收，按应评税值计算，如除租金外业主无其他收益，年租就是应评税值。若房产拥有人为法人团体，可申请将租金视为公司营业收业，免缴物业税而征利得税。目前物业税税率为15%。
加拿大:政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等则有优惠。
法国:政府采用土地年度税的形式征收不动产税。
美国:拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%~2%之间。
澳大利亚:政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值，按0.3%~1%征收。
来源：广州日报