违约率高达5成 上海中介重现零成交

中介与买卖双方每签署2宗《房地产买卖居间协议》，或许就有1宗面临违约的风险——在上海多个热门的二手房交易板块毁约退单最高达50%的情况，困扰着急于抛售的卖家和渴望促成交易的中介。

更加困扰这些中介门店的是，尽管二手房挂牌套数持续增长，挂牌价格也有所松动，但中介门店“零成交”重返江湖。

棘手的违约率

“五一”假期，修德顺并没有闲着。作为一名老牌业务员，他在上海闵行区莲花路地铁站旁的中介门店工作多年。他手头处理的棘手业务是：信贷收缰之后，已付购房定金而没能及时获得银行房贷的买家正在增加。

他基本的处理思路是，如果房屋买卖合同关于贷款的部分明显对买家不利，他将从中居间和卖方协商，争取达成补充协议，或协商解除买卖合同。如果买方因“差异化房贷政策”而无法办出贷款导致的买卖合同纠纷，他的一种做法是，买方可参照有关法律规定以及双方此前签署的合同请求解除买卖关系，卖方将收受的购房款本金及利息或是定金返还给买方。这种处理方式难度不小。

修德顺的业务经历并非孤例。上海中原地产研究咨询部对旗下28家中介门店的经理展开访谈发现：当前的违约退单现象大幅增加，徐汇区汇翠板块、长宁区天山板块、闵行区七宝板块、普陀区真光板块等热门区域，违约率甚至高达50%。

“交易量骤降的背景下，在上海二手房市场上，来自买方的违约单大量涌现。”昨天，中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受《第一财经日报》采访时表示，买方违约的借口基本是“因为首付款大幅提高而难以凑够”。

但宋会雍认为实际退单分为两类：曾经有过房贷记录或者拥有二套及以上房子的家庭无法申请获得如数的贷款；另一类是，买卖双方对于后市的判断存在明显分歧，其中一方选择退出。

21世纪不动产上海区域的抽样调查显示：多数购房者受累信贷收紧，担心贷款申请难度上升而暂时搁置置业计划的现象十分普遍。在各类买家群体中，置换型买家受新政影响最大，占暂缓入市者比例约60%；投资客受影响次之，占比约20%。

久违的“零成交”

对于中介而言，退单频发并不是唯一的坏消息。宋会雍坦承，二手房市场上卖家的行为并没有获得买家的积极响应，旗下中介门店已经出现了久违的“零成交”现象。

松江新城板块的二手房市场是自住、投资两相宜的区域。据汉宇地产松江新城分店描述：近期该分店的挂牌量明显增加，但是看房、买房的客户明显减少。在最近两周时间里，该分店二手房买卖连续遭遇“零成交”的尴尬。

中原地产数据显示，4月下旬的门店来访量急剧减少，普遍减少幅度30%~50%；与之相伴，成交量锐减，70%~80%的意向购房者选择了观望。就连浦东世茂滨江、世纪公园、静安国际丽都板块等强势板块也一改新政出台之前成交活跃态势，陷入低迷。

从价格波动比例变化来看，新政前房东跳价现象非常明显，普遍跳价幅度为5%~10%；而新政出台后跳价现象基本绝迹，反而出现了一定的议价空间，幅度基本在5%，综合让利幅度约10%。

调控不断深化，投资客开始酝酿大撤离。截至昨天（5月4日）下午5点，上海官方网站“网上房地产”数据显示，上海“二手房住宅出售套数”攀升至106153套，住宅出售面积为1250.90万平方米。而在4月初，这个数字仅为90000套以下。仅仅经过1个月时间，挂牌出售的二手住宅套数就陡增了近20000套。

投资客的撤退异动从4月份第二周开始。中原地产门店挂牌监测数据：4月第二、三、四周新增挂牌量分别为第一周的1.76、1.72、1.80倍。上海“二手房住宅出售套数”在23~27日的4天内日均挂牌增量近3000套，楼市出现恐慌征兆。

虽然4月份的上海二手楼市买卖成交数据尚未正式公布，但是业内估计，买卖套数突破10000套的难度很大。而目前，上海的中介门店数量大约为12000家，平均每家门店的买卖成交套数不足1套，“僧多粥少”情况加剧。

21世纪不动产总经理叶厚彪说，新政威力逐步显现，上海未来2~3月内，新增挂牌增长、待售房源可议价的现象或将“由外环向内环”蔓延，议价幅度有所扩大。