囤地改规划抬房价 城建被指社会责任感缺失

越秀城建屡造地王哄抬房价

城建地产总经理梁由潘

8月18日讯 日前，网易房产独家披露全国1457宗闲置土地名单，其中广州有54块土地更进入“黑名单”，引起业界轰动。但在这份名单背后，到底还有多少“漏网之鱼”，这不禁令人深思。

早前，网易房产独家披露，越秀城建在天河北与海珠区囤地多年不开发，引起业界与网友的高度关注。作为广州老牌国企，凭借着雄厚的政府背景，越秀城建地产近年来发展势头迅猛，公司高层更豪言要在2012年跻身“百亿俱乐部”。

但在一连串靓丽的财务数字背后，越秀城建近年来却不断通过拿地王、囤地、改规划以及哄抬房价等手段牟取暴利，在快速发展的背后，作为国企的越秀城建社会责任感备受质疑。

抢地王、抬房价

2009年，是越秀城建最“忙”的一年。

就在2009年广州土地市场开闸不久，6月10日，经过50轮激战，越秀城建以15324元/平方米的楼面地价夺得珠江新城D8-C3地块，一举成为珠江新城住宅地王，正式吹响越秀城建抢地“集结号”。

地王诞生的最直接作用，便是对周边楼盘起到“面粉推高面包价格”的作用，一位当时参与竞拍的民营开发商人士表示，珠江新城地王诞生后，周边楼价直接飙升，其中获益最大的莫过于越秀城建本身，其重拳打造的星汇云锦总货量达到800多套，售价从最低20000元/平米随即拉升至最高27000元/平米，城建从中获益甚大。

但与珠江新城D8-C3地王相比，越秀城建在大学城的圈地动作更是令人咋舌。

2009年7月16日与9月20日，越秀城建分别以6.25亿与4.27亿元夺得大学城四宗住宅用地，楼面地价一举拉高至7671元/平方米，刷新番禺地王价格，但这还不算高潮，12月10日，越秀城建尽显国企“财大气粗”的本色，斥资19.5亿元兵不血刃夺得大学城五地块，40分钟的竞拍过程四度刷新番禺区地王记录，番禺区地王价格更拔高至9503元/平方米。

据悉，2008年大学城最高地价仅为3072元/平方米，城建却一举将地价拉高至9503元/平米，涨幅超200%。得益于城建的慷慨“抬价”，大学城项目售价一飞冲天，楼面地价不到2500元/平米的方圆.大学时光售价达13000元/平方米，另一个豪宅项目大学馨园售价更超17000元/平方米。

随着越秀城建独揽大学城九宗地，学府之地逐渐变为豪宅区，作为国企的越秀城建无疑是始作俑者。在今年广东省两会上，省政协委员、华南理工大学教授葛洪义便炮轰，大学城到底是谁才是主人？是大学城的师生、还是正四处搞房地产开发的开发商。

由此来看，把大学城变成富人后花园的正是这家国企开发商。

改规划、忙囤地

在拉高周边楼价获利后，如何处理这些高价地王无疑极为重要，但对于越秀城建而言这并非难事。

今年3月，网易房产从广州市规划局发现，越秀城建申请将珠江新城地王D8-C3地块的建筑高度由100米调整为156米，城建对此次规划调整的解释为：“让项目在通风、采光、空间等方面更利于人居健康，符合发展绿色建筑、低碳建筑的趋势。”

对此，一位民营开发商老总向网易房产表示质疑，他表示，越秀城建至所以申请将项目拔高，最重要目的是提高项目售价，以求在该地王上寻“解套”。

“将建筑高度拔高50%而不改变总建筑面积，开发商一方面可以大大增加单层楼底高度，借以改善通风与采光，同时也可以减少每层户数，那么越高层的单位由于观景更佳，售价自然越高”，上述人士表示，项目拔高50%后，与周边楼盘相比，其项目定位以及视觉效果均大大提高，其效果与“地标建筑”的原理一样，两项结合，D8-C3地块才有可能打造为超高端精品豪宅。

人民日报发表社论认为，如果这幅珠江新城地王规划最终得以调整,就打破了原竞价秩序,损害了当初其他参加拍地的竞买者的潜在利益,破坏了房地产市场的公平、公正和公开。

从3月份申请修改规划至今，令人疑惑的是珠江新城地王规划批后公示久久尚未露面，该民营开发商老总直言，以越秀城建的背景，此次规划调整一定能够通过，现在只是在拖时间，一方面目前市场状况不好，另一方面也可以让这事件淡出公众视线，减轻舆论压力。

背景硬 有恃无恐

与珠江新城地王相比，越秀城建在天河北中信广场旁的亚太广场项目更是闲置多年不动工却“安然无恙”。 一位不愿意透露姓名的市建委内部人士向网易房产透露，越秀城建拥有明显的地方政府背景，因此在许多事情上都可以得到´照顾´，这也是为什么那么多地王被回收，城建的地块却丝毫无损的主要原因。

社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海更直言，国企开发商之所以敢于大手笔抢地、哄抬房价，正是基于“拿地王--房价上涨--股价上涨—再融资拿地”的循环模式，一旦未来市场向好，开发商自然皆大欢喜，即使市场转坏，开发商也可以将风险转嫁给银行，甚至通过“企业关系”拖延开发进度以回避市场风险。