2008年房价赌局不为人知的秘密

今年的9月26日，是深圳特区30周年纪念日，网友们又把我评为“深圳特区30年10大最受争议的人物”之一，在投票区提及的主要是2008年的那场关于房价的赌局。现在，时过境迁，我觉得有必要公布当时我为什么会获胜的几个关键点，这是两年来无论多少记者向我追问我都没有回答的问题。

在当时，无论徐教授多么高明，但是，他都不熟悉深圳。而我们身在深圳的人，几乎对深圳或多或少都有一些爱恨交加。俗话说，爱之越深，恨之越切。所以，深圳报业集团的同仁不管性格如何，大多奋勇献身自己的职业。我在这样的环境中工作了5年，研究房地产市场的变化，就成了我多年的积累。我想也能给现在的买房人一些判断价格趋势的指引。

2007年7月初，徐教授在深圳的观点通过媒体传播后，在深圳引起了很大的反响。当时，我只是站出来反驳他的观点，而且，反驳的理由也很表面，主要是指深港两地房价不可类比，人均GDP和实际购买力完全不一样，所以，房价产生的差距也非常正常。奇怪的是，我的反驳为何偏偏就让徐教授看见了，他于是作了一个回应，并提出如果明年的这个时候房价比现在高，那将怎么办？

这样其实就是准备向我挑战，而且，看得出来，徐教授非常自信。当然，他当时是一个有着“中国民间银行之父”之称的鼎鼎大名的教授，不仅头顶中国最高学府北京大学的桂冠，还是加拿大安大略大学的终身教授。我等只是刚刚学会用拼音打字的网络写手，如何能较真？因此，我当时召集了我的助手们，一起来研究，看看能不能回应教授的挑战。

很显然，当时面临的问题是，深圳房价从没有下降过，究竟房价会不会下降的问题？大家心里都没有数，我都有些绝望了。深夜，我根据我的直觉，给大家提了一个问题，那就是在政策层面没有大的改观的情况下，房价受什么因素影响，涨跌之间有没有一个临界点？这个问题启发了大家的思维。

当时有三个因素对我有利：一是国八条刚刚执行，政府颁布9070的政策会影响明年房价结构性下降，因为普通住宅供应量在增大；二是来深圳的白领和打工一族来深圳赚钱的多，安居成本太高，很多人赚了钱就想回老家，没多少人想买房子；三是那是最大的购买力是香港人，公务员等都很少买房子，更没有什么保值的概念。

所以，我们如果回应徐教授，最重要的是要找到房价涨跌的临界点。那么，这个临界点我们是怎么来找到的呢？我们把2004年以来每一年深圳房地产的资金、销售、库存、房价、房贷余额和土地情况的重要数据全部找了出来，作了一个分析，对三年的各类数据加权平均，取其中值，最后确认了房价涨跌预测值的临界点是新房存量，在北京叫做现房存量。

2004年以来，深圳历年新房存量在3万套左右，2007年7月已经突破了4万套。根据我们的测算，低于4万套的50%，房价就要上涨；高于4万套的30%，房价就要下降。这是我们当时花了两天两夜的时间研究出来的成果，能不能得到市场的验证，我们还不知道。如果我们认为房价要下降，那么，到2008年7月，深圳新房存量应该突破52000套。开发商资金链会断裂，所以，守不住价格。

当然，我最后确认房价一年会下降的主要因素还是市场的因素，并因此回应了徐教授。现在想来，寻找房价涨跌的临界点的方法是正确的，所以，尽管没有过多的研究政策和货币的变化，也没有影响我们的判断。这次回应后，我和徐教授有过两次相遇，大家彼此都没有提及房价赌局的事。

2008年5月下旬，徐教授在博鳌接受记者采访时，主动谈起了房价赌局，并认为我一定会输。舆论于是穷追不放，一直持续到赌局揭晓。那时，深圳新房存量已经突破了56000套，深圳房价已经整体大跌。而徐教授则根本没关注深圳房价的走势，直到7月上旬，南方都市报记者告诉他，深圳房价已经在下降，他才醒悟过来，开始登报道歉。

现在深圳新房存量在2,2万套附近徘徊5个月后，上周新房存量猛增到2.9万套。根据我对深圳今年后四个月的开盘量分析，将有4万余套住宅推向市场，而按照现在平均一天120套左右的销量，只能销售14000套左右，新房存量将在年底突破5.4万套。所以，深圳未来房价整体下降的趋势已经明朗，只有降价增大销量，才能延缓泡沫破灭的时间。