黄金周一线城市成交集体大跳水 降价博弈加剧

今年楼市调控持续深入，"金九"并未迎来，探路的"银十"却遭受打击。根据北上广深最新黄金周楼市成交数据显示，今年"十一"国庆期间，一线楼市成交惨淡，购房者预期降价局面并未显现，市场观望气氛浓厚。

数据显示，北京市场二手签约量下跌达三成，上海黄金周成交日均在百套徘徊，深圳市场更是大幅跳水，6天时间一手商品房成交量仅155套，不足去年同期10%，广州同比下滑达六成。

上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

成交集体跳水

限购预期的扩大化，导致今年9月楼市，北京，上海，深圳等地成交量创下新低，库存持续攀升。然而期待的"银十"局面却遭遇冷门。今年国庆黄金周期间，北京、上海、广州、深圳一线城市成交量大幅跳水，购房者对于小打小闹的折扣并不买账。

根据北京市房地产交易管理网的数据显示，今年10.1-10.6期间，北京市新建商品房网签总量为777套，与去年国庆同期成交量相比下跌了5.7%，与9月份同期相比下跌了近15%。

然而从北京二手房成交来看，成交更为惨淡，国庆前6天二手住宅网签总量为89套，与去年同期成交量相比则下跌达35.5%，与9月份同期相比则大幅下跌了近94%。

高价盘集中的上海地区，不仅今年9月成交量创下5年来新低，十一国庆期间成交也不如人意。在此期间举办的上海楼市秋交会，尽管入场人气高涨，人流量达13万多，但现场成交仅203套，开发商实际折扣不多。国庆期间上海一天一手商品房成交量仅在百套徘徊。

今年广州区域，楼市成交异常惨淡，根据网易房产数据中心统计显示，国庆期间（10.1-10.6），广州一手住宅网签仅584套，网签均价为10440元/平方米，与去年同期1749套相比，大跌66.6%，网签均价同比跌14.4%。

除了北上广，深圳可算是今年黄金周成交最为冷清的，80余盘参加的秋交会也并未刺激购房者的买房计划。

据某机构数据，10月1日-6日期间，深圳一手商品房签约155套，成交均价2.1203万元/平方米，而相比去年同期2313套的量来说，今年仅是去年成交量的约0.6%，同期下跌更是高达九成。

世联地产市场研究部分析认为，2011年年初至今，深圳房地产市场因金融政策的压力，当地政府限价政策的影响，在多重政策的影响下，深圳的开发商和购房者观望心态浓重，导致供应和成交均不活跃。

后市供应加大

下半年开始，限购扩大化，金融货币监管收紧等政策影响下，一线城市楼市成交遭受重创，伟业我爱我家机构数据显示9月北京朝阳、海淀、顺义、通州、大兴等几个主要城区成交量同比下滑超过三成；上海9月成交量更是创下近五年成交量新低；深圳9月新建商品住房成交量1745套，仅约为今年8月成交的六成。

紧接着十一黄金周楼市可谓惨淡，银十开局不利已成事实，行业分析认为由于限购因素，需求被压抑，尽管有折扣但力度不大，同时后市大量盘入市导致购房者对楼盘降价预期强烈。

据悉，10月份期间，北京区域将有30个左右的新盘计划入市，其中不乏低价入市楼盘，郊区货量上万套；广州10月推盘量更是达到77个，创下新高。

世联地产市场研究部指出，深圳今年第四季度供应潜力巨大，而目前深圳房地产市场中的观望情绪仍然较为浓重，在供应偏少且被限价的情况下，新入市楼盘的开盘销售率较之前出现了一定的下降。

房价博弈加剧

尽管预期后市供应量将会极大释放，然而在价格方面，开发商却表现不一。网易财经在国庆期间收到不少广州楼盘促销信息显示，以少量一口价单位来吸引客户，以3万抵6万，送装修等常规优惠。

深圳"十一"黄金周期间成交量惨烈，但成交均价同期却并未下跌多少。在十一深圳秋交会上，集结近80楼盘项目，大部分以推广为主，折扣也在9.8折等。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，如何激活当前的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。十一期间对于各大房企来说，无疑这也将成为各个项目进一步试探市场的一个机会。

网易财经获悉，7月底，万科掀起的万团大战促销方式，再度升级，优惠翻了20倍，从此前总价优惠5000元，到当前最新的10万元。在日前的秋交会会上，该开发商更是推出1.1万元/平方米的，全深圳最低价盘，但已售罄。

此前就有机构人士指出，开发商将为冲业绩，剩下三个月将会迎来开发商策略性降价。张宏伟认为，十一后宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性的调整而逐步走高。

他指出一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。