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二手房征20%个税真能让房价降吗？
热点关注 时间:2013-03-05 作者/发布人:科杰在线 点击:884
导语
日前，国务院办公厅下发了今年的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。十年来，关于房地产的“国X条”已经有过很多次，光是叫“国五条”的也已经是第四次。
这次被戏称为“新新新国五条”的调控，亮点在于实行严格的“二手房转让征20%个税”，有不少人相信这是房地产降价的良方，果真如此乎？
二手房转让征20%个税，确实可以打击投机需求
二手房转让征税的确可以抑制一时的投机炒房需求
之所以有人认为这次“征个税”的调控方法有效，是因为相信目前的房价高企很大原因是投机者炒房造成的。对二手房转让的差价征20%个税，无疑是对炒房客的精确打击。在这次的“国五条”中，第二条标题就叫做“坚决抑制投机投资性购房”，相比起以往的“国X条”的相关条款，本次的提法是最直接、最严厉的。在重申了限购、限价等行政措施后，把2011年“国八条”提出的“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”放到了税收手段调控的第一位，并首次提出“应依法严格按转让所得的20%计征”。
目前二手房转让所得税征收的现状是，绝大多数是按总价的1%进行收取。即一套房如果从200万涨到300万的话，按原来的征收方法所得税是300万乘以1%即3万元，严格实行新政策后，将变为（300万-200万）乘以20%即20万元。
如果这条政策能够得到充分执行的话，那么显而易见，这将有助于抑制以赚取买卖差价为目的的投机客的买房行为。
也不必担心转嫁税负到买房者头上
也有人认为，对卖房者征收个人所得税没有意义，在楼市仍处于“卖方市场”的当下，卖家可以轻易将税负转嫁到买房者头上——提价就是了。例如，上海南天房产总经理助理薛敏强就认为，卖家将增加的税费（20%的个人所得税）转嫁给买家，这无疑会抬高房地产价格并增加买家的隐性负担。
这个担心其实是不必要的，所得税作为直接税，并不是那么好转嫁的。如前所述，在二手房转让征20%的税后，由于投机需求的减少，供需的优势是在向买方倾斜。而且，购房者还可以转向一手市场。这将迫使卖家非得卖房的话，只能选择降价。
但二手房转让征20%个税执行起来是一个难度
二手房转让应征个人所得税，如前所述在2011年的“国八条”里就提出来了。实际上，早在2005年，在房地产投机行为盛行的杭州、南京、青岛等地，为了抑制房地产投机，就规定对二手房出售严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳区还把纳税与过户挂钩，规定二手房只有缴完所得税后才能办理过户手续。然而，不久后这一政策就纷纷取消了。
原因何在？很简单，执行不下去。因为不管是买家和卖家，都不愿意承受这一“额外”的成本，要么采用“阴阳合同”的办法避税，要么就宣称丢失了原先的合同价格资料，只缴纳总额的1%。在房产现值评估体系尚未建好的当下，房管所等有关部门也没有很好的办法来处理。这次的“国五条”写明“应依法严格按转让所得的20%计征”，如何做到，有待考验。
问题在于，二手房转让征个税同时也会打击二手房供应
高基尼系数的当下，投机炒房者可以好整以暇地“捂盘”
对于二手房征个税，许多人的一个直觉是，这是一个抬高交易价格的举措，“好处”被政府占了，因而反对这一政策。不过，在国外，卖房收入要课个人所得税，是一个普遍的做法。除了用来对付投机行为外，还有很大的作用是调节贫富差距，在以所得税为主的发达国家，这是很重要的方式。美国人进行二手房交易时，就需缴纳交易税、遗产税和所得税，其中所得税税率最高可达39.9%。
那既然二手房转让征个税是通行做法，而且确实可以打击投机需求，那还有什么理由不实行呢？
答案是，在高基尼系数，且未真正开征房产税的当下，中国的投机客有充分的本钱和实力跟刚需购房者和政府玩拉锯战。虽然不会再去进行投机炒房，但手头已有的房子可以“捂盘惜售”——与其降价出售，不如囤房，以待合适时机再出手。换言之，市场上二手房的供应变少了。
所以，二手房转让征个税，最大的可能是造成供需双双减少，只能让房价横盘，不管是刚需还是投资需求也只会一时萎缩，等时机一到还得涨价。
2011年深圳711新政，预示“二手房转让征个税”的前景
事实上，2011年深圳楼市的“711新政”，已经预示了全国范围内“二手房转让征个税”的前景。
所谓深圳711新政，是指深圳市地税局联合市规划和国土资源委员会推行的一项政策：对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款，其中就包括20%税率的转让所得税。
711新政在深圳得到了较为严格的实施，那么，结果如何呢？首先就是二手房成交量大幅度萎缩——政策出来后的次周，深圳二手房的交易量下降了三分之二，这一成交量的低迷一直持续到了2012年初，成交价则基本平盘，或者略微下跌。
然而，在2012年3月以后，随着楼市调控力度整体的趋缓，深圳二手房又开始量价齐升了。在新政实行满1年的时候，深圳的房地产界人士都认为价格比调控之前还略高一点。
在“国五条”细则出来之后，一些机构如美联物业也认为，二手房价短期内会出现横盘，并且成交量大幅度萎缩，如果这种情况僵持半年，房价才可能会略微下行，但到年末的时候，由于调控效力结束和外部经济的稳定，二手房价会重新企稳。
不能增加供应的调控都无法真正解决问题
近几年“国X条”的调控，主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、限证”，然而这些措施都伴随着房产供应，尤其是新房供应的减少。在专题《是什么让房租涨得比房价还厉害》中，已经可以看到，多年调控后，北京的房产供需矛盾是越来越大，“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化，并不能解决问题。
相比起以上这些行政措施，二手房转让征20%个税的措施的好处是，不直接打击新房的供应，但仍然免不了减少二手房的供应。
如任志强所说：“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”
结语
在交易环节征税，并不能有效降低房价，只有消除垄断，增加土地供应，才是解决房价高企的根本方案。
日前，国务院办公厅下发了今年的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。十年来，关于房地产的“国X条”已经有过很多次，光是叫“国五条”的也已经是第四次。
这次被戏称为“新新新国五条”的调控，亮点在于实行严格的“二手房转让征20%个税”，有不少人相信这是房地产降价的良方，果真如此乎？
二手房转让征20%个税，确实可以打击投机需求
二手房转让征税的确可以抑制一时的投机炒房需求
之所以有人认为这次“征个税”的调控方法有效，是因为相信目前的房价高企很大原因是投机者炒房造成的。对二手房转让的差价征20%个税，无疑是对炒房客的精确打击。在这次的“国五条”中，第二条标题就叫做“坚决抑制投机投资性购房”，相比起以往的“国X条”的相关条款，本次的提法是最直接、最严厉的。在重申了限购、限价等行政措施后，把2011年“国八条”提出的“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”放到了税收手段调控的第一位，并首次提出“应依法严格按转让所得的20%计征”。
目前二手房转让所得税征收的现状是，绝大多数是按总价的1%进行收取。即一套房如果从200万涨到300万的话，按原来的征收方法所得税是300万乘以1%即3万元，严格实行新政策后，将变为（300万-200万）乘以20%即20万元。
如果这条政策能够得到充分执行的话，那么显而易见，这将有助于抑制以赚取买卖差价为目的的投机客的买房行为。
也不必担心转嫁税负到买房者头上
也有人认为，对卖房者征收个人所得税没有意义，在楼市仍处于“卖方市场”的当下，卖家可以轻易将税负转嫁到买房者头上——提价就是了。例如，上海南天房产总经理助理薛敏强就认为，卖家将增加的税费（20%的个人所得税）转嫁给买家，这无疑会抬高房地产价格并增加买家的隐性负担。
这个担心其实是不必要的，所得税作为直接税，并不是那么好转嫁的。如前所述，在二手房转让征20%的税后，由于投机需求的减少，供需的优势是在向买方倾斜。而且，购房者还可以转向一手市场。这将迫使卖家非得卖房的话，只能选择降价。
但二手房转让征20%个税执行起来是一个难度
二手房转让应征个人所得税，如前所述在2011年的“国八条”里就提出来了。实际上，早在2005年，在房地产投机行为盛行的杭州、南京、青岛等地，为了抑制房地产投机，就规定对二手房出售严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳区还把纳税与过户挂钩，规定二手房只有缴完所得税后才能办理过户手续。然而，不久后这一政策就纷纷取消了。
原因何在？很简单，执行不下去。因为不管是买家和卖家，都不愿意承受这一“额外”的成本，要么采用“阴阳合同”的办法避税，要么就宣称丢失了原先的合同价格资料，只缴纳总额的1%。在房产现值评估体系尚未建好的当下，房管所等有关部门也没有很好的办法来处理。这次的“国五条”写明“应依法严格按转让所得的20%计征”，如何做到，有待考验。
问题在于，二手房转让征个税同时也会打击二手房供应
高基尼系数的当下，投机炒房者可以好整以暇地“捂盘”
对于二手房征个税，许多人的一个直觉是，这是一个抬高交易价格的举措，“好处”被政府占了，因而反对这一政策。不过，在国外，卖房收入要课个人所得税，是一个普遍的做法。除了用来对付投机行为外，还有很大的作用是调节贫富差距，在以所得税为主的发达国家，这是很重要的方式。美国人进行二手房交易时，就需缴纳交易税、遗产税和所得税，其中所得税税率最高可达39.9%。
那既然二手房转让征个税是通行做法，而且确实可以打击投机需求，那还有什么理由不实行呢？
答案是，在高基尼系数，且未真正开征房产税的当下，中国的投机客有充分的本钱和实力跟刚需购房者和政府玩拉锯战。虽然不会再去进行投机炒房，但手头已有的房子可以“捂盘惜售”——与其降价出售，不如囤房，以待合适时机再出手。换言之，市场上二手房的供应变少了。
所以，二手房转让征个税，最大的可能是造成供需双双减少，只能让房价横盘，不管是刚需还是投资需求也只会一时萎缩，等时机一到还得涨价。
2011年深圳711新政，预示“二手房转让征个税”的前景
事实上，2011年深圳楼市的“711新政”，已经预示了全国范围内“二手房转让征个税”的前景。
所谓深圳711新政，是指深圳市地税局联合市规划和国土资源委员会推行的一项政策：对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款，其中就包括20%税率的转让所得税。
711新政在深圳得到了较为严格的实施，那么，结果如何呢？首先就是二手房成交量大幅度萎缩——政策出来后的次周，深圳二手房的交易量下降了三分之二，这一成交量的低迷一直持续到了2012年初，成交价则基本平盘，或者略微下跌。
然而，在2012年3月以后，随着楼市调控力度整体的趋缓，深圳二手房又开始量价齐升了。在新政实行满1年的时候，深圳的房地产界人士都认为价格比调控之前还略高一点。
在“国五条”细则出来之后，一些机构如美联物业也认为，二手房价短期内会出现横盘，并且成交量大幅度萎缩，如果这种情况僵持半年，房价才可能会略微下行，但到年末的时候，由于调控效力结束和外部经济的稳定，二手房价会重新企稳。
不能增加供应的调控都无法真正解决问题
近几年“国X条”的调控，主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、限证”，然而这些措施都伴随着房产供应，尤其是新房供应的减少。在专题《是什么让房租涨得比房价还厉害》中，已经可以看到，多年调控后，北京的房产供需矛盾是越来越大，“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化，并不能解决问题。
相比起以上这些行政措施，二手房转让征20%个税的措施的好处是，不直接打击新房的供应，但仍然免不了减少二手房的供应。
如任志强所说：“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”
结语
在交易环节征税，并不能有效降低房价，只有消除垄断，增加土地供应，才是解决房价高企的根本方案。
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