国家禁止“售后包租”，是基于以承诺售后高回报的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，已成为房地产行业非法集资者的惯用把戏。对于投资者来说，最终的收益如何并不由投资者自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险。
本报记者 王献留报道
甩手掌柜不好当，售后包租风险大。房地产领域的非法集资模式，剑指售后包租。2016年4月27日，国务院处置非法集资部际联席的14个部委在京宣布，重拳出击非法集资，其中就包括房地产领域的非法集资。然而，《中国产经新闻》记者日前在合肥采访时发现，位于肥东县的浙商城二期食品城商铺却以售后包租的销售模式公开对外销售。
售后包租商铺公开叫卖“十年统一运营，做旺共赢”、“租铺5年，不如买铺一间，5年租金高于商铺总价。”进入浙商城二期食品城营销中心大厅，诱人的广告牌格外抢眼。对此，国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。
浙商城置业顾问李先生向记者介绍说，现在销售的浙商城二期食品城，由杭州中仑控股集团投资、合肥亚太置业开发建设。一楼、二楼是自营商户；三楼、四楼是投资商户。三楼经营茶叶茶具、土特产；四楼经营保健食品和进口食品。三楼、四楼售后包租10年，前5年租金抵扣房款。投资回报率是，前三年每年租金7%；第4、5两年，每年租金9%；6—10年按实际租金9:1分成。假如，商铺总价100万元，前5年租金累计39万元，从房款中直接抵扣，冲抵房款，实交61万元就可付清房款，发票开61万元，购房合同按61万元网签。
“现在买商铺还有折扣，按揭99折，一次性付款97折。”李先生以房号403号商铺为例，向记者测算了一次性付款的投资回报。该商铺面积41.13平方米，返租前总价381365元，前五年租金132690元冲抵房款，再减去折扣，合同总价239637元。后5年租金按45元/平方米计算，租金111051元；10年房产增值按年均5%计算，等于190682元。
处置非法集资部际联席会议出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要（2010－2015年）》（处非联函〔2010〕89号，明确指出“售后包租”是非法集资行为的主要表现，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以“售后返租”或“变相售后返租”的方式销售未竣工商品房。2006年，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是"未竣工商品房"。”
6月20日，肥东县不动产登记中心开发办王主任表示，售后包租是明令禁止的，合肥市房地产管理局出台文件合房（2016）47号《关于进一步加强全市商业房地产项目管理的通知》规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门提交运营模式说明中，应承诺“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构在销售商业房地产项目中，不得发布含有“售后包租”、“升值或者投资回报承诺”等内容的宣传广告。如被发现存在采取“售后包租”或变相“售后包租”的方式销售未竣工商品房的行为，将严肃查处，同时，将企业不良经营行为记入企业信用档案予以扣分。涉嫌非法吸收公众存款、集资诈骗等非法集资犯罪活动的，移送公安机关依法处理。
涉嫌偷税漏税“前5年租金是总房价的39%抵扣房款，100万的总房价，实交61万元，网签合同61万元，发票开61万元。5年房屋租金返还只是税前租金，按国家的税法规定，房屋租金冲抵房价款要交契税、房屋租金收入要交高率比的出租房产税等税费。前5年租金一次返还不计税而逃避国家地方税收是违反税法的。”皖大律师事务所律师刘德礼表示，“虽然投资者购买时没有支付总价款，但前5年租金被开发商或运营商收取了，按照规定，开发商应该开具总价款100%的发票，否则就涉嫌偷漏税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，选择一般计税方法计算缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。租金所得也要交税，根据《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。”
6月20日，肥东县国税局尹副局长和肥东县地税局稽查局李主任均表示，对于浙商食品城商铺的销售模式涉嫌偷税漏税问题，将立案调查。
“甩手掌柜”不好当
据李先生介绍，浙商城鞋城2013年开盘，2015年10月开业，也是售后包租模式运营的。
那么，鞋城运营的如何呢？记者现场看到，鞋城商铺至今没有运作到成功的境界，多数商铺招牌还在，但门房紧锁，室内无商品。而部分在营商铺门庭冷落。
合肥亚太置业办公室张主任则对记者说，鞋城主要经营批发业务，晚上走货。
当众多商业项目还在忙于采取“售后包租”的形式为投资者勾勒高额投资回报美梦的同时，又有多少投资者的美梦已经破碎？售后包租模式诱人，但也深藏风险。1月中旬，多家媒体报道，曾经打着合肥市长江西路升级版“黄金四牌楼”的合肥市福乐门国际广场，2012年开业的时候，曾向业主承诺商铺返租，前3年租金折算成购房款，可抵购房款，余下的房租按每季度分期支付。可是到了2016年1月1日，业主们却发现开发商失去联系，业主们慌了，承诺的返租款将要泡汤，此处商场可能会成烂尾楼，合肥福乐门业主陷入“包租陷阱”。据悉，福乐门国际广场共有4万平方米商业中心，涉及业主1000多户。
撇开售后包租涉嫌违规售房不说。对于投资“售后包租”这种诱惑力极大的赚钱方式，投资者该如何选择？中国社科院博士吴波表示，国家三令五申禁止“返本销售”商品房，尤其是未竣工商品房，是基于“返本销售”尽管花样很多，实质都是以承诺高回报，低风险的方式促销商品房，加快开发资金回笼或为滚动开发提供资金支持。这种高回报必定伴随着高风险。因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由投资者自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，一旦商铺出租率不高，投资者利益怎么保障，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风，小心商铺变“伤铺”。
据吴波分析道，这种高风险高利润模式的运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、管理等各个环节，对运营商的综合运营能力要求极高。一旦出现问题，吃“苦果”的还是投资业主。
合肥亚太置业办公室张主任表示：“浙商城二期食品城售后包租不是开发企业搞的，所有的广告以政府文件为准，所有的售后包租广告对我们无效。售楼可以外包，专门有销售的公司，销售法规里有经纪公司这一项。经纪公司跟人家签订的合同，不是我们的所为。营销大厅里有3家经销公司做销售，我们查一下是哪家公司在搞售后包租，查到后把他们清场出去。”
那么，营销场地是谁提供的？销售沙盘是谁做的？又是谁请的营销单位在售楼呢？
合肥亚太置业刘董事长回答说：“是我们公司。”
